Investissement locatif – Comment défiscaliser en investissant dans l'immobilier ?

Le principe de la défiscalisation immobilière est simple de prime abord. En effet, il s’agit de réaliser un achat immobilier, de louer ce logement et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Toutefois, en matière de défiscalisation immobilière, il existe quelques subtilités et différentes lois qui permettent d’obtenir une réduction fiscale plus ou moins importante. Revenus fonciers, impôts, taxes, réductions, découvrons comment l’investissement dans un bien immobilier peut impacter très positivement votre imposition.

Les principaux dispositifs de défiscalisation

Commençons par faire un tour d’horizon des différents dispositifs et lois de défiscalisation les plus prisés en France. Différents changements législatifs font évoluer ces dispositifs, intéressons-nous à vos droits en 2020.

La loi Pinel est certainement la plus connue des lois de défiscalisation. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire d’investir dans le neuf. Son pendant dans l’ancien est la loi Denormandie.

Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • acheter un logement neuf ou en l’état de futur achèvement
  • faire construire un logement
  • acheter un local qui sera transformé en habitation
  • acheter un bien qui fait l’objet de travaux de réhabilitation

Le logement devra être loué vide.

Le bien doit se situer dans une zone éligible. Pour mémoire, la loi Pinel a pour vocation de dynamiser le marché de l’immobilier en stimulant la construction grâce aux avantages fiscaux dans des zones où l’offre n’est pas en mesure de répondre correctement à la demande. En 2020, un logement éligible se trouve dans les zones A, A bis ou B1. Cela correspond essentiellement aux grandes agglomérations françaises et à la banlieue parisienne.

Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit offrir des performances énergétiques suffisantes. Pour un logement neuf ou à construire, il doit respecter la norme RT2012.

Il existe également des conditions liées au locataire. Selon la zone dans la laquelle se trouve ce bien, pour optimiser votre régime fiscal, le foyer auquel vous louez le bien doit respecter un plafond de revenus. Par exemple, pour une location en 2020, un couple avec 2 enfants ne doit pas avoir déclaré plus de 89 439 € en 2018 en zone A bis. Enfin, le montant du loyer doit être plafonné. Là encore, c’est la zone dans laquelle se situe votre bien qui impacte le plafond.

Le montant de la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel atteint 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 €, votre réduction fiscale peut donc atteindre 63 000 € sur 12 ans.

Abordons à présent la loi Censi-Bouvard. Cette fois, pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux, vous devez investir dans un logement meublé. La réduction fiscale promise atteint 11 % du prix d’achat HT sur 9 ans avec un plafond de 300 000€ HT.

Bon à savoir

Si votre impôt durant 9 ans est inférieur à la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre, le solde non utilisé peut être reporté jusqu'à 6 ans dès lors que le bien est toujours en votre possession et en location. 

Voici les conditions à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal :

  • investir dans une résidence avec services pour étudiants
  • investir dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées
  • investir dans une résidence d’accueil et de soins agréée (EHPAD)

Ce bien doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement ou encore réhabilité et achevé depuis moins de 15 ans. Il devra être mis en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison.

Parmi les dispositifs et lois de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard se distingue par la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition. Ainsi, dès lors que la résidence dans laquelle vous investissez propose au moins 3 services, il est possible de récupérer la TVA, soit 20 % du prix de votre acquisition. Parmi ces services, citons le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception de clientèle.

Le démembrement de propriété est, lui aussi, un dispositif fiscal attractif. Il peut paraître plus complexe et pourtant, en étant parfaitement accompagné par un conseiller dans votre démarche d’investissement, vous allez pouvoir réaliser une belle opération financière. Lorsque l’on évoque le démembrement, on pense à un acte qui permet d’anticiper la succession. Ainsi, vous devenez usufruitier du bien dont vous étiez propriétaire et offrez la nue-propriété à vos enfants. À votre décès, vos enfants deviennent propriétaires.

Abordons ici un autre type de démembrement dans le cadre d’un investissement immobilier. Il s’agit cette fois d’acheter des SCPI (société civile immobilière de placement). En achetant des SCPI en démembrement, le prix d’achat est moindre, une décote est appliquée. Cela s’explique par le fait que vous n’en avez pas la pleine propriété. Au terme de la période de démembrement, généralement de 10 à 15 ans, le bien est remembré. Cela signifie que vous êtes pleinement propriétaire de vos parts. Vous pouvez alors les vendre sans subir d’impact fiscal. De plus, au cours de la période durant laquelle vous détenez vos SCPI, votre assiette imposable au titre de l’IFI est réduite à hauteur de cet investissement.

Notez enfin qu’il est possible d’envisager un déficit foncier. Cela signifie que vous déduisez des charges, notamment dans le cadre des travaux réalisés dans votre logement en location, de vos revenus fonciers. Dès lors que ces derniers sont inférieurs aux charges, un déficit foncier s’applique. Vous ne payez donc pas d’impôts fonciers.

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Pour tout savoir sur l'investissement locatif

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Pourquoi défiscaliser dans le neuf ?

Il existe différents dispositifs de défiscalisation dans le neuf et dans l’ancien. Si les deux solutions peuvent s’envisager, force est de constater qu’investir dans le neuf est particulièrement sécurisant.

Tout d’abord, investir dans le neuf permet d’obtenir des garanties. C’est essentiel pour être parfaitement protégé durant des années. Vous bénéficiez dans ce cadre des garanties suivantes :

  • la garantie financière d’achèvement
  • la garantie des vices apparents
  • la garantie de parfait achèvement
  • la garantie biennale
  • la garantie décennale
  • la garantie dommage-ouvrage

L’application de ces garanties vous assure une prise en charge si des éléments de votre logement ne sont pas fonctionnels ou si la solidité de l’immeuble est remise en question.

Le neuf représente un investissement sécurisé qui vous permet d’être serein durant plusieurs années. En effet, en faisant ce choix, vous être certain de ne pas avoir de travaux importants à effectuer au court des premières années. Pour un investissement loi Pinel, par exemple, la réduction fiscale s’applique durant 12 ans maximum. Durant cette période, vous n’aurez pas de travaux lourds à l’image du ravalement de façade ou du changement d’ascenseur à prendre en charge. C’est un point essentiel pour augmenter la rentabilité locative de votre achat immobilier.

Autre point à souligner : la personnalisation du logement. Dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, il n’est pas facile, à moins de réaliser d’importants travaux, de personnaliser votre investissement. En achetant un bien en VEFA, vous allez pouvoir choisir certains éléments de décoration et certains équipements. Carrelage, parquet, faïence, cuisine équipée, mettez votre logement au goût des locataires.

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Les 11 étapes de votre achat en VEFA

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Investir dans le neuf est une solution pour devenir propriétaire d’un bien attractif. Avec un tel logement, vous offrez des prestations qui vont réduire le risque de vacance locative. Un bien neuf doit répondre à des normes spécifiques notamment en matière de performances thermiques. En promettant confort et économies à vos locataires, vous mettez toutes les chances de votre côté pour les séduire. De plus, ils peuvent profiter de prestations complémentaires à l’image de la domotique.

Acheter un logement neuf permet de se constituer un patrimoine qui sera financé par vos locataires, a minima en partie, via leur loyer. Contactez un conseiller patrimonial pour vous guider dans votre choix et vous aider à optimiser votre rente locative. Cela permet également de profiter de différents avantages sur le plan financier. D’une part, vous bénéficiez de frais de notaire réduits ; ils sont en effet de 2 à 3 % dans le neuf contre 8 % en moyenne dans l’ancien. À cela s’ajoute l’avantage fiscal obtenu si vous investissez dans le cadre de la loi Pinel. Avec un tel placement, vous pouvez réduire votre impôt jusqu’à 21 % du montant de votre achat durant 12 ans.

Enfin, vous pouvez envisager une plus-value à la revente. En investissant dans un espace attractif, le prix de votre bien peut augmenter. Si vous le vendez au bout d’une dizaine d’années, il sera encore tout à fait correct et ne nécessitera pas de lourds travaux qui pourraient faire peur à un nouvel investisseur.

Comment bien choisir son bien pour l’investissement ?

Investir dans le neuf, dans l’ancien, bien choisir son emplacement, de nombreuses questions doivent être posées en amont de votre investissement immobilier. Ce sont toutes ces questions qui vont vous permettre de faire le meilleur choix pour atteindre votre objectif d’investissement.

bien choisir son bien pour l’investissement 

Tout d’abord, vous devez définir votre objectif. Vous pouvez envisager d’acheter un bien pour créer votre patrimoine, pour défiscaliser ou pour préparer votre retraite. Posez-vous donc les bonnes questions : est-ce que je paie beaucoup d’impôts ? Quelle est ma perspective de revente en termes de délai ? Quel est mon budget ?

Bien choisir son investissement, c’est aussi et surtout miser sur un bien qui séduit. Choisir son emplacement est primordial. Si vous envisagez l’achat d’un T4, vous allez privilégier une location familiale. De ce fait, choisissez un bien proche des écoles, des équipements sportifs, des parcs, etc. Si vous investissez dans un studio, un bien proche des universités pourrait trouver rapidement ses locataires.

À l’inverse, si vous êtes séduit par un programme immobilier bien spécifique, analysez son environnement pour déterminer la meilleure surface à acheter.

Autre point non négligeable : l’extérieur. Avec le confinement, de nombreux Français ont souffert de ne pas disposer d’un balcon ou d’une terrasse. Aujourd’hui, il est plus que conseillé de miser sur un appartement avec un extérieur pour séduire de potentiels locataires.

Vous devez également déterminer si vous préférez investir dans le neuf ou dans l’ancien. Ces deux solutions vous permettent de bénéficier d’un avantage fiscal (loi Pinel dans le neuf par exemple, loi Denormandie dans l’ancien). Vous devez étudier les différentes solutions selon votre budget et les éventuels travaux nécessaires (travaux de rafraîchissement ou lourds travaux qui impacteront le montant de votre investissement).

Pour bien choisir votre investissement, vous devez jouer la carte de la rentabilité. Tentez de vous renseigner sur les aménagements prévus à court ou moyen terme à proximité de votre bien. Par exemple, si une ligne de tramway est prévue dans les années à venir, cela va valoriser votre bien et vous permettre de réaliser une plus-value à la revente. En revanche, la construction d’une voie rapide au pied de votre logement va le dévaloriser en raison de la nuisance sonore générée.

Enfin, calculez le rendement offert. Estimez le montant du loyer auquel vous pourrez louer votre logement et faites un calcul de rentabilité en fonction du prix d’achat.

Comment défiscaliser ses revenus locatifs ?

S’il est possible de défiscaliser en achetant un bien, notamment grâce aux lois Pinel et Censi-Bouvard, vos revenus locatifs peuvent aussi être défiscalisés. Vos revenus fonciers sont imposables, il est donc intéressant d’envisager des solutions pour obtenir une réduction d’impôt. Pour cela, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation. Dans le cadre d’un achat dans le neuf, peu de travaux sont à prévoir à court terme. En revanche, dans l’ancien, vous trouverez des biens nécessitant des travaux qui permettront de réduire votre impôt sur le revenu.

Nous reviendrons un peu plus loin sur les travaux éligibles au déficit foncier ou permettant, a minima de payer moins d’impôts.

Notez qu’au-delà des travaux, pour réduire vos revenus locatifs, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt, vos assurances et votre taxe foncière.

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Investissement immobilier en 2020 ?

Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en 2020 ? Malgré la situation particulière que nous vivons dans un contexte de crise sanitaire, il est intéressant d’acheter un bien pour le louer. C’est même parfaitement le moment pour effectuer cette démarche afin d’anticiper un avenir incertain. La pierre reste une valeur refuge.

Les taux d’intérêt sont encore bas, même si une légère hausse a pu être constatée après le confinement.

Selon Meilleur Taux, le taux moyen constaté en juin 2020 pour un investissement immobilier sur 15 ans est de 1,05 %. Il atteint 1,21 % sur 20 ans et 1,44 % sur 25 ans, c’est extrêmement favorable. Un très bon profil peut même espérer emprunter à moins de 1 % sur 20 ans.

Si les prix sont en hausse, cela est compensé par des taux attractifs qui permettent encore aujourd’hui de faire un excellent placement.

La disparition de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages les plus modestes peut être un véritable plus. Cette somme que vous ne paierez plus pour votre résidence principale, vous pouvez parfaitement la consacrer au paiement de la taxe foncière de votre investissement locatif.

Enfin, en 2020, différents dispositifs de défiscalisation ont été reconduits afin de préparer votre avenir tout en réduisant votre impôt. Une opération bénéfique à court et long terme.

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Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en 2020 ?

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Défiscaliser des travaux de rénovation

Nous l’avons évoqué, il est tout à fait possible de réduire son impôt foncier grâce aux travaux de rénovation. Si rénover son bien ouvre droit à une déduction d’impôt, il faut toutefois veiller à ce que les travaux soient éligibles.

Les travaux entrepris doivent avoir pour vocation d’améliorer l’habitat et, ainsi, le confort de vos locataires. Il peut s’agir de travaux importants ou de dépenses de réparation et d’entretien. En revanche, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne permettent pas d’obtenir une déduction d’impôt.

Parmi les travaux éligibles, citons les suivants :

  • réfection des plafonds ou planchers
  • remplacement de chaudière
  • installation d’une cuisine aménagée
  • remise en état de l’installation électrique
  • changement de fenêtres
  • changement de toiture
  • etc.

Réaliser des travaux est extrêmement intéressant dans la mesure où cela permet de réduire l’impôt, voire de créer un déficit foncier. Par exemple, si vos charges atteignent 10 000 € pour un revenu foncier de 5 000 €, vous créez un déficit foncier. Celui-ci peut être reporté afin de ne pas payer d’impôts fonciers durant deux ans.

Notez toutefois qu’il peut être plus intéressant d’investir dans le neuf que dans l’ancien si vous envisagez de réduire votre imposition. En effet, en reprenant l’exemple de la loi Pinel, vous pouvez obtenir une réduction atteignant 5 250 € par an pendant 12 ans. Dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, pour obtenir une réduction d’impôt grâce aux travaux, vous devez effectuer des dépenses régulières. Certes, cela va valoriser votre bien, mais la dépense restera toujours supérieure à l’avantage fiscal. Mieux vaut donc miser sur un bien neuf qui ne nécessite que peu de dépenses d’entretien durant un certain nombre d’années et qui offre une réduction d’impôt particulièrement attractive.

De plus, rénover un bien nécessite de faire appel à différents artisans que vous devrez prendre en charge, à moins d’opter pour un maître d’œuvre, ce qui représente un coût supplémentaire. Avec un constructeur, vous bénéficiez d’un interlocuteur unique qui vous conseille et vous accompagne tout au long de la période de construction.

Enfin, selon le volume des travaux à réaliser, ceux-ci devront être effectués durant une vacance locative. Or, cela représente une période durant laquelle vous ne percevez aucun loyer pour financer votre achat.

Bien choisir son conseiller

Un conseiller en investissement financier s’avère essentiel. Aujourd’hui, nombre de futurs acheteurs investissent pour la première fois dans le locatif et ont besoin d’un véritable accompagnement. À l’image du courtier immobilier, le conseiller en gestion de patrimoine vous fera économiser beaucoup d’argent. Il en existe des indépendants mais vous pouvez aussi solliciter un conseiller en gestion de patrimoine au sein de votre établissement bancaire ou encore le conseiller commercial et patrimonial d’un promoteur immobilier.

Ce professionnel doit réaliser un bilan financier afin de déterminer votre situation globale. En effet, il n’existe pas d’investissement immobilier parfait. Chaque profil a des besoins spécifiques selon son budget et ses objectifs. Un conseiller patrimonial expert saura prendre en considération votre patrimoine actuel, vos revenus, vos perspectives d’avenir, votre âge et votre situation familiale afin de comprendre quel investissement est le plus approprié.

Votre achat sera différent si vous envisagez de bénéficier d’un revenu complémentaire durant votre retraite, si vous envisagez une revente rapide avec une belle plus-value ou encore si vous payez beaucoup d’impôts et que vous souhaitez défiscaliser.

Un bon conseiller en investissement financier doit vous proposer les meilleures options et vous expliquer ses choix. C’est vous l’investisseur, vous devez comprendre pourquoi cet expert vous oriente vers telle ou telle solution.

Le conseiller en investissement financier se doit de vous offrir une prestation globale. Après avoir réalisé un bilan de patrimoine, il doit être en mesure de vous aider à trouver le meilleur bien selon vos attentes, les meilleures conditions pour votre prêt bancaire et vous accompagner à la fois sur le plan administratif, juridique et fiscal. Véritable couteau suisse, ce conseiller doit être à vos côtés tout au long de votre projet.

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