Comment gérer au mieux la fiscalité de vos biens en location ?

La gestion de la fiscalité liée à l’immobilier locatif est un aspect essentiel pour maximiser les rendements et éviter les écueils financiers. Entre les impôts sur les revenus fonciers, les régimes fiscaux spécifiques et les déductions fiscales disponibles, comprendre les règles d’imposition en immobilier est crucial pour les propriétaires.

1. Location vide ou meublée

Impossible d’évoquer la fiscalité d’un investissement locatif sans faire la distinction entre meublé et location vide.

Ces deux solutions vous permettent de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. La différence se situe au niveau du régime micro-BIC. Un abattement est appliqué sur les revenus locatifs perçus.

• Il est de 30 % en location vide.
• Il est de 50 % en location meublée.

En clair, la location meublée est sur ce point plus avantageuse, l’imposition s’applique sur la moitié seulement des revenus locatifs.

2. Choisir le régime fiscal le plus avantageux

Le choix du régime va impacter le poids de votre fiscalité. Ce choix est déterminé par votre situation spécifique.

• Le régime micro-foncier applique un abattement automatique sur les revenus générés par votre location. Il est parfaitement adapté aux propriétaires avec peu de charges.
• Le régime réel n’applique pas d’abattement. En revanche, il permet de déduire les charges liées à votre investissement. Le régime réel est intéressant si vos charges sont supérieures à 30 ou 50 % de vos revenus fonciers selon le type de location (vide ou meublée).

3. Profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière : comment ne pas payer d’impôt ?

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, étudiez les dispositifs permettant de réduire, voire de supprimer votre impôt foncier.

• La loi Pinel permet, pour un investissement dans le neuf jusqu’au 31 décembre 2024, de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 14 % du coût de l’opération (jusqu’à 21 % pour un Pinel Plus).
• La loi Denormandie permet de réduire votre imposition de 21 % du coût de l’acquisition pour l’achat d’un logement ancien faisant l’objet de rénovations importantes.
• Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec le régime réel, permet de déduire les charges, mais aussi d’amortir votre bien immobilier et vos biens mobiliers. De plus, en cas de déficit foncier, celui-ci est déduit de vos revenus globaux.

Vous souhaitez échapper à la taxation sur la plus-value lors de la revente de votre investissement locatif ? Un abattement est appliqué chaque année à partir de 5 ans de détention. Et à partir de 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré.

4. Déduire les charges déductibles

   Nous avons évoqué la possibilité de déduire vos charges avec le régime réel. Les charges déductibles sont les suivantes :

• les charges de copropriété (entretien, conciergerie, etc.) ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion locative ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les primes d’assurance ;
• les travaux de rénovation, entretien ou amélioration (hors agrandissements et extensions).

5. Déclaration fiscale

Pour éviter des pénalités, assurez-vous de bien déclarer vos revenus fonciers en France, mais aussi pour d’éventuels biens détenus à l’étranger. Il est parfois intéressant de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal selon la nature de votre patrimoine. Il pourra s’avérer incontournable pour la déclaration de vos ressources, surtout avec le régime réel et le principe de l’amortissement, mais aussi pour vous conseiller sur les leviers d’optimisation fiscale pour vos investissements locatifs.

En appliquant ces conseils pratiques, vous pouvez mieux gérer la fiscalité de vos biens immobiliers en location et optimiser vos rendements tout en respectant les règles fiscales en vigueur. Une planification fiscale adéquate est essentielle pour maximiser les bénéfices de vos investissements immobiliers et assurer une gestion financière saine à long terme.