Investissement locatif – Comment réussir son financement immobilier ?

Vous envisagez un investissement immobilier pour constituer votre patrimoine ou obtenir des revenus complémentaires ? Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le logement que vous comptez mettre en location doit être choisi avec le plus grand soin. Cela passe par une analyse du marché pour déterminer le meilleur emplacement et fixer le prix du loyer. Investir, c’est aussi se prémunir en envisageant de souscrire une garantie des loyers impayés et de réfléchir à l’intérêt d’une gestion locative. À travers ce guide, nous répondons à toutes vos interrogations sur l’investissement immobilier et les bonnes pratiques pour donner vie à ce projet et le rendre pérenne.

Investir dans l’immobilier dans de bonnes conditions

Avant de lancer votre projet immobilier, une phase de réflexion s’impose. Vous vous engagez pour une longue période puisqu’il est de coutume d’emprunter sur 15 ans pour un investissement locatif.

Naturellement, ce sont le prix du bien et votre budget qui vont impacter la durée réelle de votre crédit immobilier. Vous pouvez tout aussi bien emprunter sur 10 ans que sur 20 ans. Au-delà, cela n’est pas raisonnable, les banques conseillent en général de ne pas dépasser 20 ans. Plus la durée de détention d’un bien est longue, plus le risque de devoir réaliser des travaux est important, mieux vaut ne plus avoir de crédit et utiliser les loyers pour financer ces travaux.

Mais revenons à cet engagement qui vous impose la plus grande prudence. À travers votre investissement locatif, vous cherchez une rentabilité, une sécurisation de votre patrimoine et une mécanique de défiscalisation pérenne.

Il est ainsi nécessaire de faire une étude du marché local, voire national puisqu’un investissement de ce type peut être réalisé partout ; nous aborderons plus loin la gestion locative qui peut vous accompagner dans ce cadre. Vous devez vous assurer que le marché est porteur. Cela signifie que la demande locative doit être réelle. Mais cela doit également signifier que le marché est dynamique et que la revente de votre bien peut se réaliser dans les meilleures conditions.

Enfin, pour un projet immobilier rentable, vous devez bien emprunter. Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement qu’il faut optimiser le taux d’emprunt pour réduire le coût total de l’opération. Profiter des taux bas est un véritable levier pour une meilleure rentabilité de votre projet immobilier.

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Pourquoi investir dans l’immobilier en 2020 ?

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Financement : quel budget allouer à votre investissement immobilier ?

 

La question du budget est moins simple qu’il n’y paraît lorsque l’on envisage un investissement immobilier. La plupart des investisseurs doivent souscrire un crédit immobilier pour financer ce projet, il est naturel de se demander si un apport est une solution pertinente ou non. En la matière, il n’y a pas véritablement de règle. Certains n’ont pas d’apport et la question ne se pose pas. Les banques, si le profil est favorable, peuvent encore accorder des crédits sans apport personnel pour un investissement locatif.

budget investissement

Si vous avez épargné, il peut être judicieux de faire un apport afin de limiter le montant du crédit. Vous pouvez ainsi réduire les mensualités et faire en sorte que le loyer couvre votre crédit et vos charges. Vous pouvez aussi décider de réduire la durée de votre crédit, ce qui baissera mécaniquement le taux d’intérêt et donc, le coût total du crédit. Ces solutions doivent être envisagées selon vos revenus et votre budget disponible ainsi que votre capacité à absorber ces mensualités et les charges liées à un investissement (taxe foncière, assurance PNO, impôts fonciers, charges diverses, gestion locative le cas échéant, etc.). Ce projet doit être un véritable investissement pour préparer votre avenir et non un poids financier.

N’hésitez pas à faire une simulation de prêt afin d’étudier les propositions des banques et ainsi déterminer la solution la plus judicieuse pour vous.

Autre point à prendre en considération : la surface du logement. Le budget va être déterminé, certes, par votre éventuel apport personnel et votre crédit, mais il sera consécutif à la taille du logement acheté. Une grande surface a un coût plus élevé, mais les loyers seront plus importants également. Au terme de votre crédit, vos revenus complémentaires seront supérieurs. Les petites surfaces séduisent malgré tout plus les investisseurs, et ce pour deux raisons : d’une part l’investissement est plus faible et donc plus accessible, d’autre part, il est reconnu que le prix du loyer au mètre carré est proportionnellement plus élevé sur une petite surface. Dans le cadre d’un investissement immobilier, les acheteurs privilégient bien souvent les T2 qui offrent une bonne rentabilité. Dans tous les cas il faut surtout s’interroger sur le besoin locatif local et le type de surfaces les plus recherchées à la location afin d’éviter toute vacance locative.

Enfin, si vous optez pour un investissement proposant des déductions fiscales à l’image des dispositifs Pinel, Denormandie, LMNP ou Censi Bouvard pour ne citer qu’eux, prenez en compte la réduction d’impôt qui vous est octroyée pour calculer votre budget.

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Livre blanc - Pour tout savoir sur l'investissement immobilier locatif

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Où investir et comment choisir un bon emplacement ?

 

Réussir son investissement locatif, c’est avant tout choisir le meilleur emplacement. Cela tient compte de la ville sélectionnée, mais aussi du quartier dans lequel se situe votre logement.

Commençons par le choix de la ville. Pour faire un bon placement, il est indispensable de faire une étude du marché immobilier. Cela permet de déterminer si la demande locative est forte. C’est le cas dans ce que l’on nomme les « zones tendues ». Ici, l’offre n’est pas à même de répondre à la demande, ce qui réduit considérablement le risque de vacance locative. Aujourd’hui, pour un bon investissement immobilier, les villes de l’ouest de la France ont le vent en poupe. Rennes, Angers, Bordeaux, Nantes et l’agglomération nantaise, etc présentent une forte demande en raison de conditions de vie privilégiées et d’un fort dynamisme économique.

 

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Bien investir, c’est aussi choisir une ville qui peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Le dispositif Pinel par exemple permet de réduire votre impôt jusqu’à 21 % durant 12 ans. C’est un point à prendre en considération au moment du choix, car toutes les villes ne sont pas éligibles.

Si le choix de la ville est un critère majeur, le quartier aura également toute son importance. Votre bien doit être attractif pour les locataires afin d’être certain qu’il soit occupé en permanence. Pour cela, il est nécessaire de trouver un bon compromis entre le prix moyen au mètre carré, le montant du loyer que vous pouvez espérer et le budget dont vous disposez. En centre-ville, les biens se louent très facilement, mais le prix est naturellement plus élevé. Parfois, il est tout aussi rentable d’envisager un quartier hors du centre-ville dès lors qu’il est parfaitement desservi. Proche des commerces, des services, des écoles, des espaces de loisirs, des transports en commun, votre bien peut tout à fait séduire votre cible même s’il est excentré.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, si vous ne connaissez pas le quartier dans lequel vous investissez, faites une enquête de voisinage pour savoir si l’environnement est agréable, s’il n’y a pas trop de bruit, etc.

Comment fixer le prix du loyer ? Pour quel locataire ?

 

Fixer le prix du loyer doit répondre à certains critères spécifiques. Il n’est évidemment pas question de définir un montant selon vos besoins. Vous devez trouver le prix juste. Dans ce cas, vous avez deux solutions. Vous pouvez vous adresser à un agent immobilier afin qu’il vous aide à fixer le bon prix. Mais vous pouvez également consulter les offres du marché. Regardez les offres de location de votre secteur pour des prestations équivalentes, cela vous donnera une idée plus précise, et surtout, plus raisonnable.

Un loyer trop élevé fait naturellement fuir les candidats. De plus, en déterminant un loyer raisonnable, non seulement vous attirez plus de candidats, mais vous faites le choix de fidéliser le locataire. Rappelons que le premier ennemi de l’investissement immobilier est la vacance locative. Un logement non occupé est un bien qui ne rapporte pas, mais qui vous coûte toujours de l’argent. Il serait tout à fait déraisonnable de prendre des risques.

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Dès lors que vous avez une idée plus précise des loyers pratiqués dans votre secteur, vous devez définir le vôtre en tenant compte des charges locatives. Dans une copropriété, les charges que vous réglez chaque année sont, pour la plupart, récupérables. Cela signifie que vous pouvez les facturer à votre locataire.

Dans certaines villes à l’image de Paris ou Lille, l’encadrement des loyers a fait son grand retour. Cette fois, vous n’avez pas toute liberté pour fixer le montant de votre loyer. Celui-ci est calculé selon un loyer de référence et est encadré en cas de nouvelle location afin d’éviter les augmentations trop importantes entre deux locataires qui impactent l’accès au logement de nombreux ménages.

 

Autre point à prendre en considération : les dispositifs fiscaux. Pour obtenir une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel par exemple, vous devez respecter un plafond de loyer. Celui-ci est différent selon la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier. Voici les prix au mètre carré à respecter en 2020 :

Les zones PINEL
Zone A bis Zone A Zone B1
17,43 € 12,95 € 10,44 €

Bon à savoir

Par exemple, à Paris ou dans une commune de la petite couronne (zone A bis), le loyer d’un appartement de 50 m² acquis sous dispositif Pinel ne peut excéder 872 €.

Autre exemple, à Nantes, qui se situe en zone B1, le loyer d’un appartement de 50 m², toujours acquis sous dispositif Pinel, ne peut quant à lui excéder 522 €. Bordeaux, Rennes ou Angers se situant dans la même zone B1, la même règle s’appliquera.

Lorsque vous rédigez votre bail, indiquez bien le montant du loyer ainsi que la date de paiement de celui-ci et le montant du dépôt de garantie.

Quel parcours pour l’investisseur dans l’immobilier ?

 

En tant qu’investisseur immobilier, vous allez devoir suivre des étapes précises.

La première chose est de définir votre budget. Pour cela, faites le tour des banques ou contactez un courtier immobilier pour trouver le meilleur crédit immobilier.

Dès lors que vous connaissez votre budget, vous devez déterminer l’objectif de votre investissement locatif. Souhaitez-vous le conserver jusqu’à la fin de vos jours pour obtenir un revenu complémentaire à la retraite ? Envisagez-vous de le vendre dans quelques années ? Souhaitez-vous simplement vous constituer un patrimoine ou trouver un programme de défiscalisation pour réduire votre impôt ? Toutes ces questions doivent être posées en amont.

Votre projet est défini, il faut à présent trouver le meilleur bien pour votre investissement. Nous vous l’avons expliqué, le choix ne doit rien au hasard. Vous devez trouver un logement qui correspond à votre budget, bien sûr, mais aussi et surtout un bien qui trouvera facilement ses locataires. Étudiez en profondeur le marché immobilier pour vous assurer que le type de bien que vous allez acheter répond à une véritable demande. Un studio près d’une université à Nantes, un T4 dans un quartier dynamique proche des commerces, des écoles et des transports en commun de Rennes… : veillez à acheter un logement adapté à votre cible.

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Pour vous accompagner dans votre recherche vous pouvez bien entendu consulter les annonces en ligne ou les agences immobilières, voire – si vous souhaitez réaliser cette acquisition dans le neuf –  faire d’une pierre deux coup en consultant un promoteur immobilier qui saura vous orienter vers des biens correspondant à vos attentes mais également vous accompagner dans le financement et le suivi de votre projet. Ainsi si votre choix se porte sur un achat sur plan, consultez notre infographie sur l’achat en VEFA pour en savoir plus sur le déroulé et les avantages de cet investissement.

Vous avez arrêté votre choix sur un bien précis ? Viennent ensuite les démarches administratives : signature du compromis de vente ou du contrat de réservation, signature de l’offre de prêt, signature de l’acte de vente.

Vous êtes enfin propriétaire de votre bien, c’est le moment de trouver des locataires. Étudiez bien les dossiers des candidats pour être certain de leur solvabilité. Si vous ne souhaitez pas vous lancer dans ces démarches, faites appel à la gestion locative.

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Infographie - Les 11 étapes de votre achat en VEFA

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Garantie locative : faut-il en prendre une ?

 

La garantie locative est une assurance pour le bailleur d’obtenir le paiement de son loyer. Dans le cadre d’un investissement locatif, même en faisant le choix du meilleur candidat sur le papier, rien ne peut vous assurer qu’il paiera toujours son loyer. En effet, un accident de la vie peut modifier sa situation financière et le rendre insolvable.

Il est donc plus prudent de s’assurer, ce sera d’autant plus le cas si vous avez souscrit un crédit immobilier et que la non-perception des loyers engendre de votre côté des difficultés financières.

En matière de garantie locative, il existe plusieurs solutions. La première est de demander un garant à votre locataire que l’on appelle également caution. Vous pouvez opter pour la caution simple ou solidaire. Dans le premier cas, en cas de loyers impayés, vous devez d’abord vous tourner vers votre locataire pour lui demander d’honorer sa dette. Dans le second cas, vous pouvez vous adresser directement à la caution afin qu’elle prenne le relais.

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Cette solution semble rassurante pour les propriétaires, mais la caution peut elle-même rencontrer des problèmes financiers et ne plus être à même d’assumer son rôle.

La deuxième solution est de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Vous pouvez la souscrire auprès de n’importe quel assureur. Consultez bien les garanties proposées, les carences et la durée d’indemnisation pour être certain d’être pris en charge par votre assurance. Vous pouvez opter simplement pour la prise en charge des loyers impayés ou pour une formule plus complète avec une indemnisation en cas de dégradations. De manière générale, une garantie des loyers impayés coûte autour de 3,5 % du montant du loyer.

Il est également possible de faire appel à la garantie Visale. Proposée par Action Logement, elle est accordée sous certaines conditions. Avant la signature du bail, le locataire doit faire une demande. S’il est éligible, le bailleur peut alors bénéficier d’une garantie locative gratuite qui prend en charge jusqu’à 36 mois d’impayés ainsi que les dommages causés au bien par le locataire. Ainsi, si au moment de l’état des lieux de sortie, vous vous apercevez que votre bien est dégradé et que votre locataire ne peut vous dédommager, vous pouvez vous retourner vers la garantie Visale.

Et la gestion locative ?

 

La gestion locative est à envisager pour plusieurs raisons. D’une part, cela permet de déléguer la gestion intégrale de votre investissement immobilier. Selon le contrat souscrit, c’est votre prestataire qui pourra à la fois chercher des locataires, rédiger le bail, percevoir les loyers et vous les reverser, gérer les loyers impayés, faire réaliser les diagnostics immobiliers, gérer les éventuels travaux et assurer la gestion comptable de votre investissement locatif. Certes, cela a un coût, mais c’est assurément le prix de la tranquillité. Vous saurez que tout est fait dans les règles et que votre bien et parfaitement géré.

Ce service est également appréciable si vous habitez loin de votre investissement. Parce que vous avez trouvé un marché dynamique loin de chez vous ou parce que vous n’êtes pas dans une zone éligible pour les dispositifs fiscaux, vous avez fait le choix d’investir à l’autre bout de la France. Dans ce cas, difficile d’assurer vous-même la gestion locative de votre bien. Choisir un prestataire s’impose alors pour être certain que quelqu’un sera présent en cas de besoin des locataires en place ou s’il faut assurer des visites.

La gestion locative peut être déléguée à des organismes spécifiques ou par des professionnels de l’immobilier. Les notaires peuvent également assurer ce service, de la comptabilité à la recherche de locataire en passant par la gestion des impayés.

N’hésitez pas à comparer les offres pour trouver un service complet au meilleur prix. S’il est intéressant de déléguer cette gestion pour gagner du temps, cela ne doit pas impacter de manière trop importante la rentabilité de votre bien.

Rendement locatif et rentabilité – Quels calculs effectuer ?

 

Dans le cadre de votre investissement locatif, vous allez entendre parler de rendement locatif et de rentabilité.

Le rendement locatif est le résultat d’un calcul très simple. Il s’agit du prix du loyer annuel divisé par le prix du bien multiplié par 100.

Prenons un exemple clair pour bien comprendre : vous avez acheté un bien à 150 000 € et vous le louez 500 € par mois. Le rendement locatif brut sera le suivant :

(12 x 500)/150 000 x 100 = 4 %

C’est un premier indicateur pour savoir si votre investissement est intéressant ou non.

Ensuite, vous pouvez faire un calcul de rentabilité plus précis. La rentabilité nette est calculée nette de charges. Cette fois, nous allons retirer du loyer les différentes charges telles que l’assurance, les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion par exemple.

En reprenant notre exemple précédent, imaginons que vos charges cumulées s’élèvent à 1 500 € par an. Le calcul est le suivant :

(12 x 500)/150 000 x 100 = 4 %

Il est enfin possible de calculer la rentabilité locative en tenant compte des réductions d’impôt dans le cadre de la loi Pinel par exemple. Cette fois, cela prend également en compte l’imposition du bailleur, le calcul est donc plus complexe dans la mesure où cela dépend de sa tranche d’imposition, de ses revenus du travail, de ses revenus fonciers et de son avantage fiscal. Dès lors que vous connaissez le montant de votre impôt, il suffit cependant de le déduire de vos revenus fonciers.

Imaginons qu’en prenant en compte votre réduction d’impôt, votre impôt foncier s’élève à 1 000 €. Le calcul de la rentabilité après impôt serait la suivante selon notre exemple précédent :

(12 x 500)/150 000 x 100 = 4 %

Ce troisième calcul de rentabilité est le plus précis et le plus concret pour un investisseur immobilier.

Vous avez à présent toutes les clés pour réaliser votre premier investissement locatif. Si des questions subsistent, n’hésitez pas à contacter nos conseillers.

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