VEFA, en quoi consiste l’achat immobilier sur plan ?

La VEFA (vente en l’état de futur achèvement), consiste à acheter un bien avant même qu’il ne soit construit ou achevé. Ainsi, vous achetez sur plan votre maison ou appartement. Cette solution d’acquisition immobilière avantageuse offre des garanties rassurantes et fait l’objet d’un contrat précis. Acheter en VEFA est un concept qui séduit de plus en plus. Découvrez pourquoi votre projet d’achat immobilier pourrait se faire ainsi.

L’intérêt d’acheter un bien immobilier sur plan

Les intérêts d’acheter un logement neuf sont multiples, mais revenons tout d’abord sur le fonctionnement de ce concept.

La vente en l’état de futur achèvement consiste à acheter un bien dont la première pierre n’est pas posée ou dont la construction n’est pas achevée. C’est pourquoi on parle de futur achèvement. Certains acheteurs rechignent à acheter de cette manière en raison d’une incapacité à se projeter. Toutefois, aujourd’hui la technologie les accompagne. Ainsi, lorsque l’on parle d’acheter sur plan, il ne s’agit pas simplement de consulter un plan technique. La 3D et la réalité virtuelle permettent de mieux se projeter dans le bien. Cela permet alors de bien envisager les espaces et le cheminement entre les pièces. Ce qui était à l’origine perçu comme un inconvénient est gommé par le progrès.

Au moment d’acheter en VEFA, l’acheteur et le constructeur signent un contrat qui établit les règles de la vente (prix, description du bien, règlement, livraison, etc.). Au fil de la construction, l’acheteur règle une partie du prix. Lors de la livraison, il peut émettre des réserves si certains défauts sont constatés. Nous reviendrons plus loin sur le fonctionnement précis de la VEFA.

logement neuf sur plan

Voyons à présent l’intérêt d’acheter en VEFA. Acheter un logement neuf permet d’obtenir des frais de notaire réduits. En effet, tandis que dans l’ancien ces frais s’élèvent environ à 8 % du prix, ils n’atteignent que 2 à 3 % dans le neuf. Toujours sur le plan financier, la vente en l’état de futur achèvement offre un avantage non négligeable : l’exonération totale ou partielle de taxe foncière durant 2 ans. Selon la nature et l’adresse de votre appartement ou maison, cela vous permet d’économiser jusqu’à quelques milliers d’euros.

Si la VEFA permet de faire des économies à l’achat, celles-ci sont également envisageables à long terme. De fait, en achetant un bien neuf, vous optez pour un logement qui répond aux dernières normes en vigueur. Votre logement est ainsi économe en énergie, ce qui va impacter très favorablement votre facture de chauffage. En achetant un logement neuf, vous faites des économies tout en vous offrant un confort optimal. Ce confort est accentué par une isolation phonique, elle aussi performante, qui vous isole totalement de votre environnement extérieur.

La VEFA permet de sécuriser votre achat grâce aux garanties. Nous reviendrons plus loin sur celles-ci, mais sachez que vous pouvez être protégé pendant 10 ans dans le cadre de certains défauts.

acheter bien immobilier sur plan

Autre point à considérer : la VEFA permet d’obtenir un logement personnalisable. En effet, celui-ci étant acheté avant même qu’il ne soit construit ou achevé, vous avez le choix de l’implantation et de la décoration. S’il n’est pas trop tard, et selon la nature de votre contrat, vous pouvez ainsi déplacer une cloison, remplacer une douche par une baignoire, etc. C’est aussi en matière de décoration que le logement peut être personnalisé. Carrelage, vinyle, parquet, à vous de choisir le sol de votre bien. Il en va de même pour les murs si vous souhaitez de la faïence, une couleur spécifique pour la peinture, etc. Quant à la cuisine, si elle est prévue aménagée, vous pouvez la sélectionner dans un catalogue de votre constructeur. Dans le cas contraire, libre à vous de choisir les meubles qui correspondent à vos goûts.

La sécurité est aussi un point à considérer. Si vous achetez un appartement en VEFA, sachez que les nouveaux immeubles sont sécurisés avec des interphones, VIGIK et autres vidéophones. Il n’est pas rare qu’un parking souterrain soit prévu afin de stationner en toute sécurité dans un espace accessible uniquement aux résidents de l’immeuble, tout comme les caves lorsque le bien en dispose.

Lorsque vous envisagez un investissement locatif, la VEFA est parfaite pour les mêmes raisons. En effet, vous allez pouvoir louer un bien très attractif offrant confort et sécurité à vos locataires. De plus, vous n’avez pas de travaux à prévoir à court terme ce qui évite toute surprise financière. Avec la VEFA, vous maîtrisez mieux votre budget.

 

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Nous avons évoqué le contrat de réservation qui sécurise votre achat. Tout y est indiqué clairement pour définir votre collaboration avec le constructeur. En matière de paiement, là encore il n’y a pas de surprise, les étapes de paiement sont notifiées.

Enfin, vous bénéficiez d’une protection juridique dans la mesure où la vente en l’état de futur achèvement est parfaitement encadrée. Vous connaissez ainsi vos droit

Naturellement, aucune solution d’achat immobilier n’offre que des avantages. Ainsi, nous avons recensé deux inconvénients à la VEFA. D’une part, le prix est plus élevé que dans l’ancien. Cela semble logique, vous achetez un bien neuf respectant les dernières normes et technologies. De plus, vous achetez en sécurisant votre budget puisque vous n’aurez pas de lourds travaux à prévoir à moyen terme. En achetant un appartement ancien, vous pouvez être amené au bout de quelques années à changer l’ascenseur ou à devoir payer le ravalement de la façade, des dépenses importantes qu’il faut prendre en considération et anticiper.

Autre inconvénient de la VEFA : le délai de livraison. Lorsque vous envisagez un tel achat, vous savez que vous ne serez pas propriétaire avant quelques mois, voire quelques années selon la nature du bien. À cela s’ajoutent d’éventuels retards de livraison. En effet, s’il peut arriver que des artisans prennent du retard en raison d’une mauvaise organisation, n’oublions pas que la construction est soumise à divers aléas. Le confinement que nous avons vécu au printemps 2020 en est un parfait exemple. La construction est également impactée par la météo : impossible de poser des fondations en cas de pluie important, difficile de continuer la construction en cas de forte neige…

Les 11 étapes de votre achat en VEFA

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Les garanties légales de la VEFA

Découvrons à présent les garanties légales qui sont prévues dans le cadre de la vente en l’état de futur achèvement et qui vous couvrent en cas de malfaçons ou d’interruption des travaux. La loi vous protège dans le cadre de la VEFA avec une prise en charge des réparations et éventuels remplacements, c’est un véritable plus qui vous sécurise.

Les garanties légales

Vous bénéficiez tout d’abord des garanties constructeur, à savoir :

  • La garantie financière d’achèvement
  • La garantie des vices apparents
  • La garantie de parfait achèvement
  • La garantie biennale
  • La garantie décennale

 

La garantie financière d’achèvement est souscrite avant même que les travaux aient débuté. C’est le promoteur qui s’en charge. Elle vous protège en cas de défaillance de ce constructeur ou si le logement est inachevé. L’établissement financier auprès duquel la garantie financière d’achèvement a été souscrite prend en charge la fin des travaux pour vous assurer de pouvoir prendre possession de votre logement.

La garantie des vices apparents, quant à elle, permet, dans un délai d’un mois après la livraison du bien immobilier, de se retourner contre le constructeur. Elle intervient pour tous les vices qui peuvent être décelés par un non professionnel. Par exemple, si une prise ne fonctionne pas vous avez un recours : un artisan viendra effectuer la réparation ou le remplacement sans frais supplémentaires pour vous.

La garantie de parfait achèvement s’applique durant un an après la remise des clés. Elle vous accompagne pour tout défaut que vous constatez après la livraison. Il peut s’agir d’une erreur au niveau d’un sol ou d’un équipement par rapport à ce qui était prévu initialement au contrat. Elle couvre les problèmes fonctionnels et esthétiques. En revanche, elle ne peut concerner les dommages résultant de l’usage ou de l’usure de l’ouvrage.

La garantie biennale vous protège durant 2 ans. Elle s’applique dès lors que vous constatez de mauvais fonctionnements qui ne sont pas en lien avec la construction. Ainsi, si un radiateur est défectueux, si vos volets roulants ne fonctionnent plus, cette garantie intervient pour effectuer les réparations nécessaires.

Enfin, la garantie décennale vous protège durant 10 ans. Elle est tout à fait spécifique puisqu’elle ne s’applique pas sur les petites réparations, mais concerne les vices et dommages qui affectent la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropre à sa destination, en l’occurrence l’habitation. Elle concerne le gros ouvrage (murs, fondations, étanchéité de la toiture, etc.).

Vous bénéficiez également de la garantie dommage-ouvrage. Elle intervient en cas de problème rencontré avec la garantie décennale. Ainsi, pas besoin d’attendre une décision de justice pour déterminer la responsabilité du constructeur, l’exécution des travaux peut commencer grâce à la prise en charge de cette garantie.

Bon à savoir

Assurez-vous bien que toutes les garanties soient bien souscrites par le constructeur afin d’être certain d’avoir un recours en cas de sinistre en cours de construction ou après réception des travaux.

Comprendre le plan de votre futur logement

L’achat en VEFA est un achat sur plan qui, nous l’avons évoqué, n’est pas une solution simple pour tous. Les plans sont réalisés par des professionnels experts et il n’est pas toujours aisé de s’y retrouver. C’est pourquoi il est intéressant de bien se faire accompagner afin d’obtenir toutes les explications nécessaires. Voici toutefois les points de vigilance pour vous assurer que tout sera bien conforme à vos attentes en termes de situation du bien, d’orientation, de caractéristiques du logement, etc.

Intéressez-vous tout d’abord au plan de situation. Celui-ci est essentiel puisqu’il détermine la situation de votre immeuble ou de votre maison. Ce plan de masse permet ainsi de mieux comprendre sa position dans l’espace. Ensuite, vous allez consulter le plan de votre logement. Là encore, c’est un point important, la vigilance est de mise pour éviter toute mauvaise surprise à la livraison. Lire un tel plan semble complexe et pourtant, vous allez constater que tout est plus simple qu’il n’y paraît.

achat sur plan

Sur le plan de votre logement, les traits pleins les plus épais correspondent aux murs extérieurs. Les traits continus plus fins représentent les cloisons intérieures. Les arrondis et pointillés représentent les ouvertures, qu’il s’agisse de fenêtres ou de portes. Avec ces éléments, vous êtes déjà à même de comprendre l’espace général de votre logement. Situation des ouvertures, des pièces, circulation à l’intérieur du bien, tout est important.

Lorsque vous voyez une ouverture extérieure, assurez-vous qu’elle est bien conforme à vos besoins. Par exemple, dans une maison, veillez à ce que vous ayez bien une porte-fenêtre ou une baie vitrée vous permettant d’accéder à la terrasse.

Ensuite, vous pouvez retrouver des symboles ou des signes qui déterminent un autre point important, à savoir l’emplacement des équipements : l’évier, le lavabo, la douche ou la baignoire, les w.c., etc. Les lettres PL, quant à elles, signifient simplement qu’il y a un placard.

Le plan de votre appartement ou maison en VEFA peut aussi faire apparaître les surfaces de chaque pièce, une bonne indication pour se projeter.

Enfin, l’escalier est matérialisé par un espace hachuré qui imite les marches de celui-ci vues du dessus.

Si votre bien dispose d’un garage, d’une terrasse, d’une cave, cela doit également apparaître sur le plan.

Sur votre plan, l’orientation de votre bien est indiquée en étant symbolisée simplement par une boussole. C’est essentiel pour savoir si vos pièces de vie et votre terrasse sont orientées au sud ou au nord ou vers un point intermédiaire. Il est en général conseillé d’orienter les pièces de vie au sud et les chambres au nord.

Si le plan ne suffit pas pour vous projeter, sachez que certains constructeurs ont tout prévu. Il est possible, sur tablette, de donner vie à votre appartement en simulant un aménagement. Il est même envisageable d’aller plus loin avec la réalité virtuelle. Ainsi, avec un casque, vous vous déplacez virtuellement dans votre futur bien immobilier.

De nombreux acheteurs se demandent s’il est possible d’effectuer des modifications de plan en VEFA. Dans l’absolu, il est possible de personnaliser son logement et d’adapter certains aménagements. Toutefois, n’oubliez pas que l’achat de votre appartement en VEFA se fait sur plan et que vous ne pourrez pas révolutionner l’espace. D’autre part, ces modifications peuvent faire l’objet d’un coût supplémentaire.

En outre, c’est le moment de la demande de ces travaux modificatifs acquéreurs (TMA) qui va impacter la possibilité d’effectuer des modifications. Ainsi, si vous souhaitez modifier la place d’une cloison ou de votre douche, mieux vaut intervenir le plus tôt possible auprès du constructeur. Il peut tout à fait refuser votre demande si ces éléments sont déjà positionnés. De plus, certaines modifications peuvent être refusées dès lors qu’elles impactent la sécurité, le respect des normes en vigueur, le droit des autres copropriétaires ou que cela entraîne un retard de livraison.

Contrat de réservation et contrat de vente

Dans le cadre de votre achat en VEFA, vous allez signer deux contrats : le contrat de réservation et le contrat de vente.

Le contrat de réservation définit les modalités de construction et de paiement. C’est lui qui sécurise votre achat et met noir sur blanc les termes de votre accord avec le constructeur. Ce document doit regrouper les informations suivantes :

  • Les informations concernant les parties (coordonnées du vendeur et de l’acquéreur)
  • Les garanties que nous avons évoquées précédemment (garantie financière d’achèvement, garantie décennale, etc.)
  • Les informations concernant le logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces, dépendances, matériaux utilisés, situation dans l’immeuble pour un appartement)
  • Les informations concernant la vente (prix du bien, date de la vente, prêts éventuels pour l’achat, conditions de récupération du dépôt de garantie, délai de résiliation des travaux, droit de rétraction)
  • Les conditions d’échelonnement du paiement du bien

Ce contrat n’est pas obligatoire. Il est toutefois systématique et intéressant pour les deux parties (promoteur ou constructeur et acquéreur) puisqu’il définit les modalités de la vente.

Le contrat de vente définitif, quant à lui, est obligatoire. Il doit se faire par acte authentique devant notaire. Ce document doit être remis un mois avant la date de signature afin que l’acquéreur puisse prendre le temps de l’étudier et de s’assurer que la vente est conforme à ses attentes, même s’il reprend la plupart des éléments du contrat de réservation. Il va toutefois un peu plus loin puisqu’il évoque les pénalités en cas de retard de livraison, les conditions suspensives, etc. C’est lui qui acte la vente définitive du bien.

Bon à savoir

En l’absence de contrat de réservation, l’acheteur dispose librement de 10 jours après la signature du contrat de vente définitif pour se rétracter sans avoir à se justifier. Si un contrat de réservation a été signé en amont, l’acquéreur doit justifier sa décision et prouver, par exemple, que le promoteur n’a pas respecté ses engagements.

Le paiement du bien

Dans le cadre de la vente en VEFA, le contrat de réservation affiche le prix de vente prévisionnel et les modalités de paiement. C’est à partir de celui-ci que le paiement progressif est calculé. L’échelonnement peut varier selon qu’un dépôt de garantie est ou non versé.

Le dépôt de garantie peut être de 2 % ou 5 %. Il est de 2 % lorsque l’acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Il atteint 5 % dès lors que le contrat de vente définitif est signé dans un délai de 1 an.

Si aucun dépôt de garantie n’a été donné, l’échelonnement du paiement en VEFA s’opère comme suit :

  • 35 % du prix lors de l’achèvement des fondations
  • 70 % du prix lorsque le logement est mis hors d’eau
  • 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble
  • 100 % à la livraison

Délais de livraison et livraison du bien

Le délai de réalisation des travaux est prévu dans le contrat VEFA. En cas de retard, des pénalités peuvent être appliquées dès lors que cela est inscrit au contrat qui engage les vendeurs et entrepreneurs. Lors de la remise des clés qui matérialise la livraison du bien, l’acquéreur peut émettre des réserves.

La réception des travaux par le promoteur fait l’objet d’un procès-verbal sur lequel il peut indiquer ses réserves. La livraison à l’acquéreur n’intervient qu’ensuite. C’est le point de départ des différentes garanties.

L’acheteur peut accepter le logement sans réserve. Notez toutefois que cela ne lui interdit pas de faire jouer les différentes garanties ensuite dans la mesure où il dispose d’un délai variable de 1 mois à 10 ans selon les dommages et la garantie.

Il peut toutefois émettre des réserves dès la remise des clés si des malfaçons sont d’ores et déjà apparentes. Le promoteur doit alors réaliser les travaux afin que le bien soit conforme aux attentes de l’acquéreur. Ils fixent ensemble le délai de réalisation.

Délais de livraison et livraison du bien

Les recours en cas de défaut de conformité ou de vice de construction

Dans le cadre de la VEFA, le vendeur doit livrer un bien conforme au contrat signé. En cas de non-conformité ou de malfaçons, l’entrepreneur est tenu d’effectuer les réparations. La consignation du solde du paiement peut être effectuée le temps de régler le litige.

Cette consignation est essentielle puisqu’elle permet à l’acquéreur d’agir en toute légalité. En effet, il ne peut prendre la décision unilatérale de ne pas payer le constructeur, mais il est autorisé à consigner les 5 % restant à payer à la livraison.

Si le promoteur n’effectue, malgré tout, pas les réparations, il est possible de faire appel au tribunal. L’acquéreur demande alors son accord pour utiliser la somme consignée pour effectuer les travaux.

Le défaut de conformité peut concerner un matériau utilisé qui n’est pas conforme à ce qui est était indiqué dans le contrat de vente. La qualité technique de certains équipements peut également être remise en cause. Tous ces défauts doivent être indiqués dans le procès-verbal lors de la remise des clés.

Refuser la livraison ne sera possible que si les défauts de conformités sont extrêmement graves. La plupart du temps, l’acheteur n’a pas la possibilité d’annuler la vente.
En revanche, il est tout à fait possible d’entrer en négociation avec le promoteur afin d’envisager une diminution du prix selon la nature de la non-conformité ou du vice de construction. Cela peut se régler à l’amiable ou tribunal.

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