Investissement locatif : les 7 mots-clés à connaître pour acheter en VEFA

Si vous envisagez d’investir dans le locatif, vous devrez maîtriser certains termes auxquels vous serez nécessairement confronté, notamment si vous achetez en VEFA. Contrat de réservation, garanties, appel de fonds, faisons un point sur le jargon de la vente en l’état de futur achèvement.

Pour en savoir plus, consultez également notre infographie, « Les 11 étapes de votre achat en VEFA »

Appel de fonds

Dans le cadre d’un investissement locatif, et plus particulièrement d’un logement en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), le paiement du bien est spécifique. De fait, celui-ci est échelonné selon l’avancée des travaux. Ceci est une mesure imposée par la loi, vous recevrez un calendrier pour connaître les différentes dates des appels de fonds, à savoir les moments où le constructeur vous demandera un paiement.

Les appels de fonds interviennent comme suit :

• 35 % du montant total lors de l’achèvement des fondations ;
• 70 % du montant total lors de la mise hors d’eau ;
• 95 % du montant total lors de l’achèvement ;
• 5 % versés lors de la livraison du logement.

Acte authentique

Si vous envisagez un investissement locatif, dans le cadre d’une défiscalisation ou simplement pour constituer votre patrimoine, la vente en l’état de futur achèvement offre un avantage non négligeable : le montant des frais de notaire. Le contrat de vente doit être établi par un acte authentique chez le notaire. Si cela a un coût, sachez que dans le neuf, les frais de notaires s’élèvent à 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Contrat de réservation

Le contrat de réservation du logement que vous envisagez de louer contient tous les éléments essentiels concernant la construction de ce bien et sa commercialisation. Aussi, le contrat de réservation doit-il contenir les éléments suivants :

• informations sur les parties (vendeur et acheteur) ;
• adresse du logement ;
• surface habitable, nombre de pièces principales, liste des pièces de service, des dépendances et des dégagements ;
• matériaux utilisés ;
• situation du logement dans l’immeuble et dans un ensemble immobilier ;
• prix de vente et conditions de révision du prix ;
• date de la vente ;
• prêts éventuels de l’acheteur pour financer le bien ;
• conditions pour récupérer le dépôt de garantie en cas de renonciation de la part de l’acheteur ;
• délai de réalisation des travaux ;
• conditions de rétractation ;
• pénalités de retard.

Le délai de rétractation est de 10 jours. Il court à la remise du contrat en main propre ou à la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat.

Au moment de signer un contrat de réservation, l’acheteur peut être amené à verser un dépôt de garantie :

• 5 % pour un acte de vente signé dans un délai de 1 an ;
• 2 % pour une vente signée dans un délai de 1 à 2 ans ;
• aucun dépôt de garantie pour un délai plus long.

Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA)

Pour votre futur logement ou celui de vos locataires, vous pouvez faire une demande de Travaux Modificatifs Acquéreurs. Cela permet de modifier le plan avant la livraison. Naturellement, tout n’est pas permis, il est nécessaire de respecter certaines règles dans le cadre de TMA :

• les travaux doivent être réglementaires et techniquement acceptables ;
• les travaux ne doivent pas impacter la date de livraison.

Livraison

Dans le cadre d’une vente en VEFA, le contrat de réservation indique un délai de livraison. Il peut s’agir d’une date ou d’une période (par exemple, troisième trimestre 2020). Le délai de livraison est essentiel puisqu’il est possible, s’il n’est pas respecté, d’obtenir des pénalités de retard, voire une indemnisation des préjudices (en cas d’obligation de location intermédiaire, si l’acheteur a donné son préavis ou vendu son logement par exemple). Toutes ces modalités sont indiquées dans le contrat. C’est à la livraison du bien que vous devez effectuer toutes les vérifications nécessaires pour vous assurer que le bien est conforme au contrat de réservation et aux plans.

Garanties

Investir dans le locatif en VEFA permet d’obtenir des garanties qui s’appliquent à la livraison du bien, à savoir :

• la garantie des vices apparents ;
• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

Vous bénéficiez également de la garantie financière d’achèvement. Elle permet, en cas de défaillance du promoteur ou de défaut d’achèvement des travaux, d’être certain que la construction sera malgré tout achevée.