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Démembrement : une solution attractive pour les investisseurs en immobilier

Aurélie Briand, directrice commerciale des Pays de la Loire du groupe Réalités, s’est prêtée au jeu des questions-réponses pour vous parler du démembrement de propriété et des avantages de cette solution pour les investisseurs.

Pouvez-vous nous expliquer le démembrement de propriété en quelques mots ?

Le démembrement de propriété d’un lot ou d’un bien consiste à séparer le droit de propriété entre le nu-propriétaire (l’investisseur) et l’usufruitier (le bailleur institutionnel). Durant toute la période de démembrement, aucun ne bénéficie de la pleine propriété du bien immobilier.

Le nu-propriétaire paie entre 55 et 70 % du prix du bien, tandis que l’usufruitier paie entre 30 et 45 %. Toutefois, la plupart du temps, la réparation est de 60/40.

L’usufruit s’étend de manière générale sur 15 ans.

Quels sont les devoirs du nu-propriétaire et de l’usufruitier ?

Le nu-propriétaire se charge des réparations lourdes, même si certains contrats prévoient que les travaux de ce type soient à la charge de l’usufruitier. Toutefois, dans la mesure où nous privilégions le démembrement dans le neuf, un bien en VEFA ne demande que peu de travaux durant les 15 premières années.

L’usufruitier, quant à lui, assure la gestion du bien. Il le met en location en s’assurant que les locataires respectent un plafond de ressources qui n’est autre que celui pris en compte dans le cadre du prêt locatif social (PLS).

Quels sont les avantages du démembrement ?

En premier lieu le prix ! Le nu-propriétaire achète un bien à 60 % de sa valeur en moyenne. 15 ans plus tard, il peut réaliser une plus-value de base de 40 % qui augmentera si son bien a pris de la valeur.

D’autre part, le démembrement est véritablement une solution à envisager dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers, ce qui ne créé pas d’imposition supplémentaire. De plus, son bien n’entre pas dans le calcul de l’IFI, il échappe donc à un impôt lourd. D’autre part, les droits de mutation sont réduits dans le cadre d’une succession. Enfin, au terme de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de remettre le bien dans l’état d’usage initial.

Quant à l’usufruitier, il bénéficie également des avantages du démembrement. Il perçoit les loyers d’un bien qu’il n’a financé qu’à hauteur de 40 %, ce qui lui permet de bénéficier d’un rendement tout à fait attractif.

Proposez-vous des biens immobiliers neufs en démembrement ?

Oui, nous proposons en ce moment un programme neuf à La Baule, « Demoiselle Rose ». Il s’agit d’une résidence haut de gamme à taille humaine composée de 12 appartements, dont 3 en démembrement.

À 7 minutes de l’avenue Charles de Gaulle et du front de mer, cette résidence permet de profiter de tous les avantages de cette avenue incontournable de la Baule. À 300 mètres de la gare, la résidence « Demoiselle Rose » est dotée d’un parking privé.

Les appartements T2 de 47 m² sont tous prolongés d’un espace extérieur.

Si le prix de l’immobilier à La Baule est particulièrement élevé, ce programme en démembrement vous permet de bénéficier d’un prix extrêmement attractif, de 188 000 € pour un appartement au 1er étage à 202 000 € pour un appartement situé au 3e étage.

Vous souhaitez saisir cette opportunité ? Contactez nos conseils dès à présent.

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Virginie G
Virginie G

Après des études en business international et management des organisations et riche de 10 années de carrière dans le conseil commercial et patrimonial, Virginie est aujourd’hui Directrice Commerciale de la région Nouvelle Aquitaine pour un promoteur immobilier, secteur particulièrement propice aux investissements immobiliers. Elle est accompagnée d’une équipe d’experts pour vous apporter un service sur-mesure garantissant la réussite de vos projets !

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