Faut-il acheter une passoire thermique à rénover pour la location ?

Cette opération peut être tentante au regard du prix de certaines passoires thermiques. Toutefois, il s’agit d’un projet lourd et coûteux, estimez bien le coût et la durée des travaux pour amortir au plus vite cet investissement. Acheter une passoire thermique pour la rénover est-il un projet réellement pertinent ? My Invest vous éclaire.

Passoire thermique : des prix en baisse

La raison principale de l’achat d’une passoire thermique réside dans son coût. De nombreux investisseurs ont mis en vente leur passoire thermique à l’annonce de la loi Climat. L’impossibilité de mettre en location un bien classé G+ depuis le 1^er janvier 2023 a généré un nombre de ventes plus élevé. Or, la multiplication des offres a eu raison des prix des passoires thermiques, c’est la loi de l’offre et de la demande, d’autant qu’un investissement supplémentaire pour travaux est nécessaire.

En 2023, on constate un écart de prix intéressant entre une passoire thermique et un bien classé entre A et E. Si cet écart reste assez faible en région parisienne (2 % à Paris intra-muros et 4 % en grande couronne), les logements classés F et G sont vendus 11 % moins cher qu’un appartement D en région Aquitaine. La différence de prix atteint même 19 % pour les maisons dans cette région.

Acheter une passoire thermique semble donc de prime abord intéressant. Mais qu’en est-il des travaux ?

Rénover un appartement pour une sortie de passoire thermique : le coût

Dans un premier temps, sachez qu’il est préférable d’investir dans un appartement mal isolé que dans une maison. Souvent plus vaste, elle génère plus de travaux d’isolation, des délais de rénovation plus longs et donc un coût plus élevé.

Toutefois, même la rénovation énergétique d’un appartement peut s’avérer une très mauvaise opération si elle est mal anticipée. En effet, ce projet présente aujourd’hui des limites.

• Le coût des matériaux a explosé, augmentant mécaniquement le coût des travaux de rénovation.
• Un approvisionnement plus complexe parfois, une augmentation des demandes de rénovation, tout concourt à augmenter la durée de vos travaux. Or, dans le cadre d’un investissement locatif, vous avez besoin de percevoir rapidement vos loyers pour rembourser votre prêt immobilier ou augmenter vos revenus mensuels.
• Les travaux de rénovation énergétique ne permettent pas toujours d’obtenir les meilleures performances thermiques. Il est nécessaire d’évaluer la dépense par rapport au gain réel en termes de DPE. Car si les logements G+ sont interdits dès 2023, tous les logements G et F seront interdits dès 2028 et les logements E ne pourront plus être loués en 2034. Pour un investissement à plus long terme, il faut donc idéalement miser sur une étiquette énergétique D au minimum.

Avant d’investir, faites intervenir des professionnels pour obtenir des devis et estimer le gain en matière de DPE. Selon l’ADEME, le coût moyen au m² pour une rénovation énergétique atteint 200 à 450 € selon l’état du bien immobilier et les performances attendues.

En 2023, il est difficile de déterminer si l’achat d’une passoire thermique pour la rénover et la mettre en location est une bonne opération. Cela dépend de son état, de l’opportunité à saisir en termes de prix d’achat et du coût des travaux de rénovation énergétique. Quoi qu’il en soit, acheter un logement neuf reste beaucoup plus sécurisant pour un investisseur s’il souhaite s’engager sur une location à long terme. Avec un investissement clé en main, l’amortissement est plus rapide. Et n’oubliez pas que vous pouvez encore bénéficier de la loi Pinel pour défiscaliser.