Investissement locatif : comment calculer la rentabilité d’un bien ?

Tous les investissements locatifs ne sont pas aussi rentables les uns que les autres. Pour connaître la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il est donc nécessaire de calculer son rendement brut et net. Ces indices, exprimés en pourcentage, vous permettent de réellement savoir ce que l’opération financière vous fait gagner. Vous souhaitez calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ? My Invest vous explique comment procéder.

La rentabilité d’un investissement locatif : qu’est-ce que c’est ?

Se constituer un patrimoine, diminuer son niveau d’impôt… L’investissement immobilier locatif peut vous aider à remplir différents objectifs. Toutefois, la motivation principale de tout placement financier reste qu’il rapporte, et l’investissement immobilier locatif ne déroge pas à la règle. C’est pourquoi, avant d’acheter un bien, il convient de s’en assurer en calculant la rentabilité du futur investissement immobilier.

Le calcul rentabilité d’un investissement immobilier locatif représente tout simplement le ratio entre les loyers générés par le bien et son prix d’achat. Le pourcentage obtenu indique alors ce que le bien peut rapporter chaque année. Ainsi, plus le pourcentage est élevé, plus l’opération financière s’avère intéressante.

Calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif

Le calcul de la rentabilité brute d’un investissement immobilier se fait donc en divisant le montant des loyers annuels par le prix du bien (frais de notaire compris) et en multipliant le résultat par 100 afin d’obtenir un indice en pourcentage.

Ainsi, si vous avez acheté un appartement 205 000 euros et que vous le louez 650 euros par mois :

(750 x 12)/205 000 x 100 = 4,4 %

Le rendement brut de votre investissement est de 4,4 %.

Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif

Si le calcul du rendement brut permet de se faire une première idée de ce que va rapporter un bien locatif, il n’est malheureusement pas suffisant, car il ne prend pas en compte les différentes charges. En effet, l’achat d’un bien locatif implique bien souvent la souscription d’un crédit qui génère des charges (taux d’intérêt, assurance…), mais aussi des charges locatives. Ainsi, les charges représentent généralement entre 20 % et 30 % du montant du loyer.

Pour obtenir un pourcentage qui représente mieux ce que vous rapporte le bien, il convient de calculer la rentabilité nette de l’investissement. Pour cela, il faut déduire du montant des loyers les différentes charges :

• Intérêts du crédit et de l’assurance
• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Frais de gestion personnels
• Entretien et réparations
• Les éventuelles assurances
• Les frais de gestion locative si vous passez par une agence immobilière

Bon à savoir : il existe une technique pour calculer le rendement locatif qui permet de s’approcher du rendement net, tout en limitant ces calculs fastidieux. Il s’agit de la méthode Larcher. Cette méthode reprend le calcul de la rentabilité brute, mais seulement sur neuf mois. La méthode Larcher part du principe que le montant des charges représente 25 % du prix du loyer. Elle exclut donc cette part directement au montant des loyers annuels en supprimant du calcul un quart des revenus locatifs bruts.

Ainsi, si on reprend le même exemple qu’en amont :

(750 x 9)/205 000 x 100 = 3,3 %

Le rendement de l’investissement arrive à 3,3 %.

Astuces : pour optimiser le rendement locatif, il est capital d’acheter dans des zones prisées et de privilégier les petites surfaces, comme un appartement du type T1 ou T2.

Pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif, misez aussi sur la gestion locative. Découvrez tout ce que vous devez savoir dans notre guide.