Vous connaissez les dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard ? Vous souhaitez défiscaliser, mais n’ambitionnez pas d’acheter dans le neuf ? Sachez qu’il existe divers dispositifs adaptés à ce projet qui vous permettent de réduire votre impôt tout en constituant votre patrimoine.
Défiscalisation : comment ça marche ?
La défiscalisation immobilière dans l’ancien consiste à acheter un bien et, en contrepartie, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Notez qu’il s’agit bien d’une réduction et non d’un crédit d’impôt. De ce fait, la défiscalisation pour un investissement locatif est intéressante uniquement si vous payez des impôts. Il est estimé que dès 2 500 € d’impôts par an, il est intéressant d’envisager cette solution.
Le montant de la réduction d’impôts est conditionné à la nature du dispositif choisi et du montant de l’acquisition, voire des travaux.
Défiscalisation immobilière dans l’ancien : les dispositifs
La loi Denormandie
Concrètement, la loi Denormandie est la petite sœur de la loi Pinel. Elle offre les mêmes avantages de défiscalisation en immobilier, mais dans l’ancien. Ainsi, si vous achetez un bien dans l’ancien, dans une zone éligible et si les travaux réalisés représentent au minimum 25 % du coût de l’opération (achat + travaux), vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 12 à 21 %. Pour cela, vous devez louer entre 6 et 12 ans et respecter un plafond de loyer. Vos locataires, quant à eux, doivent respecter un plafond de revenus.
La loi Malraux
Ce dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien s’applique uniquement pour certains immeubles. De fait, ceux-ci doivent se trouver dans un site patrimonial remarquable en Secteur Sauvegardé (SS) ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural ou Paysager (ZPPAUP). La réduction d’impôt peut atteindre 30 % de leur montant dans le premier secteur et 22 % dans le second. Un plafond des travaux sur 4 années consécutives est de 400 000 €. Le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant 9 ans.
La loi sur les monuments historiques
L’objectif n’est pas nécessairement ici de réaliser un investissement locatif. L’État souhaite inciter les Français à participer à l’entretien et la préservation de notre patrimoine architectural. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation en immobilier, vous devez acheter un bien classé monument historique qui nécessite beaucoup de travaux. Ce bien doit être conservé pendant 15 ans. Les travaux de restauration et d’entretien ainsi que les intérêts du prêt sont déductibles des impôts fonciers. Cette loi s’adresse aux personnes fortement imposées qui cherchent des solutions pour réduire leur impôt.
Quid du déficit foncier ?
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous percevez des loyers. Vous devez déclarer ces revenus fonciers, ils sont imposables. Pour réduire votre impôt, vous pouvez créer un déficit foncier. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus. Si vous réalisez des travaux dont le montant est supérieur à vos revenus fonciers, vous créez un déficit et ne payez plus d’impôt sur les loyers perçus. Vous ne pouvez déclarer plus de 10 700 € par an.
Bon à savoir : si ce déficit est supérieur à 10 700 €, vous pouvez reporter l’excédent sur votre déclaration de revenus de l’année suivante.
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Avec 14 années d’expérience dans le secteur immobilier, tout d’abord dans l’ancien au travers de postes de commerciale puis de gérante, Aurélie s’est tournée vers l’immobilier neuf où elle s’est spécialisée dans l’analyse patrimoniale et le conseil en investissement. Elle accompagne aujourd’hui les stratégies commerciales et marketing dans la promotion immobilière.
