Investissement locatif : faut-il privilégier la valeur patrimoniale ou le rendement locatif ?

D’un investisseur à l’autre, les objectifs de placement peuvent être sensiblement différents. Tandis que certains envisagent de constituer leur patrimoine immobilier pour préparer l’avenir, d’autres ont déjà un patrimoine important qu’ils souhaitent sécuriser. Valeur patrimoniale ou rendement locatif, Florent Blandin nous aide à y voir plus clair pour déterminer le meilleur choix selon votre profil pour votre investissement locatif.

Qu’est-ce que le rendement locatif ? 

Le rendement locatif représente la rentabilité de votre investissement immobilier en prenant en compte le montant d’acquisition du bien et celui des loyers perçus. 

Or, il n’y a pas nécessairement une corrélation entre le prix du bien et le montant du loyer. Comme le souligne Florent Blandin, ce n’est pas parce que vous allez payer un bien immobilier plus cher que vous louerez deux fois plus cher. Cela sera d’autant plus le cas avec un investissement en Pinel par exemple qui plafonne le montant des loyers. Que vous achetiez en hypercentre ou en périphérie d’une ville, les plafonds seront les mêmes, or le prix d’acquisition peut passer du simple au double, impactant la rentabilité du bien. 

Selon Florent Blandin, la tension locative reste également un élément important. Si la demande est faible, la rentabilité de votre investissement sera réduite. En cas de vacances locatives, vous ne percevez pas de revenus fonciers. 

Et si le rendement n’était pas le seul critère de choix pour un investissement immobilier ?

Valeur patrimoniale ou rendement locatif : les conseils de notre expert 

Nous avons demandé à Florent Blandin de nous dessiner deux profils d’investisseurs qui n’ont pas les mêmes objectifs. 

Un investisseur disposant d’un patrimoine important est susceptible de privilégier la valeur patrimoniale. Aussi, il va de préférence acheter un bien en hypercentre à un prix élevé. Certes, il ne va pas percevoir des loyers à la hauteur de son investissement, toutefois il va bénéficier d’une plus grande sécurité. Non seulement son bien est susceptible de prendre de la valeur afin d’espérer une plus-value à la revente, mais la demande en hypercentre est telle que la vacance locative est quasi inexistante. 

Pour un investisseur qui réalise son premier investissement locatif, l’objectif n’est pas le même. Il a besoin d’une rentabilité plus importante avec des loyers capables de couvrir tout ou partie de son crédit pour limiter son effort d’épargne. Pour maximiser la création de valeur, il fera l’acquisition d’un bien en périphérie de la ville. Avec un prix bien moins élevé et des loyers malgré tout attractifs, il augmente la rentabilité de son investissement et peut ainsi préparer l’avenir sereinement. 

Comme le souligne Florent Blandin, acheter en dehors de l’hypercentre peut être très intéressant. Un rattrapage avec les prix du centre est envisageable grâce au développement des quartiers en périphérie des villes et aux prestations à la hauteur des attentes des locataires (équipements sportifs, transports en commun, centres commerciaux, écoles, etc.). Si le risque reste plus élevé qu’en hypercentre dans des quartiers en développement, le retour sur investissement sera plus important. 

Dans quelles villes peut-on privilégier la valeur patrimoniale ? 

Les prix dans les centres des villes de l’ouest de la France ont fortement augmenté au cours des dernières années. C’est le cas à Nantes, Rennes, Bordeaux ou encore Angers. À Angers, le prix au m² est passé à 6 000 € en hypercentre, il est 2 fois moins élevé à quelques kilomètres seulement. Cela s’explique selon Florent Blandin par un retard dans leur valeur foncière qui a été rattrapé récemment. Aussi, dans ces villes, pour une rentabilité locative plus importante, c’est vers la périphérie qu’il sera conseillé de s’orienter. En revanche, si vous visez la valeur patrimoniale, le centre sera à privilégier.