Ce que va devenir Pinel : analyse et avis de REALITES

Le dispositif Pinel a connu un franc succès depuis sa création mais, en fin d’année 2021, les pouvoirs publics ont pris la décision de réduire les avantages fiscaux octroyés à partir de 2023 avant que le Super Pinel (ou Pinel +) prenne le relais en 2024. Que va devenir le dispositif ? Éclairage de notre expert Florent Blandin, Directeur commercial IDF REALITES.  

La fin du Pinel actuel est marquée par un bilan des plus positifs 

Depuis son lancement en 2015, le dispositif Pinel a connu un succès indéniable qui a d’ailleurs été confirmé par une évaluation émanant de l’inspection générale des finances (IGF) et du conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) : 48% de la vente de logements neufs ont été réalisés dans le cadre du dispositif Pinel. Entre 2014 et 2017, ce sont non moins de 195 000 nouveaux logements qui ont été construits en Pinel. (1)

Il faut dire que le dispositif Pinel a de quoi séduire les investisseurs immobiliers grâce à son avantage fiscal élevé qui peut atteindre jusqu’à 63 000€ sur 12 ans, le tout en constituant un patrimoine immobilier et en percevant des revenus locatifs. Avec autant d’avantages, le Pinel a nettement contribué à stimuler l’investissement locatif ces dernières années, il représente non moins de 26,5% des achats immobiliers (2). 

Par ailleurs, la fin du Pinel tel qu’on le connaît actuellement a été actée par les pouvoirs publics, les avantages fiscaux seront ainsi abaissés progressivement entre 2022 et 2023. La réduction d’impôt maximale passera de 21% en 2022 à 17,5% en 2023 puis à 14% en 2024. 

Le Pinel actuel doit donc prendre fin au 31 décembre 2022 mais il existe néanmoins plusieurs dérogations aux modifications annoncées, telles que celles prévues dans le cadre du Pinel « breton ». La Bretagne a été choisie en 2020 pour expérimenter une dérogation au dispositif. Il s’agit de l’adapter aux besoins réels de marchés immobiliers locatifs locaux, et Rennes ainsi que d’autres communes bretonnes font partie du dispositif. Les investisseurs pourront donc continuer de profiter des avantages du Pinel classique en respectant différents critères : le logement doit être situé dans un quartier prioritaire défini à l’échelle de la ville et un plafond de loyer et de ressources des locataires ne peuvent être dépassés.

Les grands changements à venir du dispositif Pinel

Mis à part le cas précis du Pinel breton, d’autres changements sont à venir. La principale modification porte sur la qualité énergétique et environnementale des logements. Pour être éligible à la future nouvelle version du Pinel, nommée Super Pinel  ou Pinel +, les constructions devront être labellisées RE 2020, qui est la nouvelle réglementation environnementale européenne. Elle met l’accent sur les économies d’énergie des logements, la réduction des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments et l’utilisation de matériaux biosourcés. Nous nous dirigeons donc vers un habitat encore plus qualitatif qu’il l’est déjà actuellement. Tout le monde est gagnant : les propriétaires-bailleurs comme les locataires.  

Les raisons de ce changement

Cette modification du Pinel s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics d’engager la transition énergétique du pays en accentuant les efforts d’efficacité énergétique des bâtiments et en diminuant l’empreinte environnementale des matériaux. 

Mais cela répond également aux nouvelles aspirations des Français en période post-Covid qui ont été mises en avant dans le programme Habiter la France de demain, annoncée par la ministre déléguée en charge du Logement Emmanuelle Wargon en octobre 2021. Il en ressort que les Français veulent mieux vivre au sein de leur logement, dans des villes et des quartiers durables et responsables d’un point de vue environnemental.  

Quelles sont les grandes lignes du programme Habiter la France de demain ?  

Il s’agit de tendre vers un habitat plus qualitatif, plus agréable à vivre, lumineux, avec un agencement de qualité, une surface minimale en fonction de la typologie des biens, une double exposition à partir d’un logement de type T3 ou encore la présence d’un extérieur. L’utilisation de matériaux biosourcés dans la phase de construction fait également partie du programme. D’ailleurs, à ce titre, REALITES a déjà engagé un travail sur l’utilisation de matériaux biosourcés. Nous les employons notamment dans la construction de résidences universitaires à Rennes avec des techniques ingénieuses et performantes d’ossatures bois.    

Les conseils de REALITES pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif sous l’égide du dispositif Pinel  

Cette année 2022 est toujours une très bonne année pour investir en Pinel, car les avantages fiscaux demeurent encore très élevés. Mais également car les taux de crédit sont encore bas pour le moment et car la hausse des coûts de construction n’est pas encore répercutée sur le prix des biens. 

Pour l’année prochaine, il sera toujours possible de bénéficier du taux maximum de réduction d’impôt de 21% en investissant cette fois sous l’égide de la loi Denormandie. Cela revient à faire l’acquisition d’un bien ancien et d’engager des travaux pour au moins 25% du montant de l’opération. En contrepartie, l’investisseur peut donc profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant de l’achat. 

Qui plus est, la modification du Pinel tel que nous le connaissons représente une belle opportunité de construire des logements durables, éco responsables avec l’utilisation de matériaux biosourcés. Ils concilieront plus que jamais haute qualité environnementale et confort de vie, deux axes sur lesquels REALITES travaille depuis de nombreuses années. Tous nos programmes immobiliers s’inscrivent en effet pleinement dans ce changement de cap, nous concevons, construisons et commercialisons des logements qui répondent en tout point à ces nouvelles exigences et aux nouvelles attentes des Français.  

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Sources

(1) Evaluation du dispositif Pinel – IGF et CGEDD – My Invest Immo

(2) My Invest Immo