Comment constituer votre patrimoine avec la Loi Pinel et l’investissement immobilier

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Parmi les dispositifs permettant de défiscaliser lors d’un investissement immobilier, on retrouve la Loi Pinel qui existe depuis 2014. Cette loi est destinée à l’achat d’un bien neuf et est soumise à certaines conditions que nous vous présentons pour une constitution de patrimoine réussie. Explications sur ce qu’est la loi Pinel.

Loi Pinel : le fonctionnement

Sylvia Pinel a donné son nom à cette loi en 2014 alors qu’elle était ministre du logement et cette mesure a d’ailleurs été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un bien neuf à condition de le destiner à la location en tant que résidence principale du locataire dans les 12 mois suivant la livraison.

Cette mesure a pour objectif principal le développement de logements particulièrement performants d’un point de vue thermique et écologique. Cela permet entre autres aux foyers les plus modestes d’accéder à la location de biens de qualité répondant aux dernières obligations en termes d’isolation : en effet, le locataire est soumis à un plafond de ressources pour bénéficier de ce type de location.

La première condition pour prétendre à ce type d’achat est de prévoir de louer le logement sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. La durée de location implique une réduction d’impôt qui sera alors de :

  • 12% pour une location sur 6 ans
  • 18% pour une durée de location de 9 ans
  • 21% à condition de louer le bien pendant 12 ans.

L’investissement étant limité à 300 000€ par an, cela signifie que vous pourrez alors bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 63000€ sur 12 ans.

Le taux est différent pour les départements d’Outre-Mer puisqu’il est de :

  • 23% si vous envisagez de louer pendant 6 ans
  • 29% pour une location pendant 9 ans
  • 32% si le bien est destiné à la location pendant 12 ans.

Après cette durée, vous êtes libre de profiter de votre bien comme bon vous semble. Ce type d’achat est donc particulièrement intéressant si vous envisagez de préparer votre retraite ou de percevoir un complément de revenu.

Loi Pinel : les conditions à remplir

Pour prétendre à ce dispositif de défiscalisation, vous devez être résident français et votre projet doit concerner :

  • Un logement neuf éligible au dispositif entre le 1er janvier 2018 et le 21 décembre 2021
  • Un logement en VEFA, qui sera achevé dans un délai de 30 mois après la signature de l’acte d’acquisition.
  • Un logement ancien à condition que les travaux de rénovation représentent un minimum de 25% du coût total
  • Un logement commercial s’il est destiné à devenir un logement d’habitation

Un logement est considéré comme neuf s’il a été construit il y a moins de 5 ans respectant les normes RT 2012 et s’il n’a jamais été proposé à la location.

Vous ne pouvez prétendre à ce dispositif que pour l’achat d’un ou deux logements par an. Cette condition implique un achat maximal de 300 000€ par an, avec un plafond de 5500€/m².

Loi Pinel : quels types de bien choisir pour la constitution d’un patrimoine

Si ce dispositif concerne les logements neufs, il ne s’étend cependant que sur certaines zones :

  • La zone A : certaines agglomérations d’Ile de France, la Côté d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier ainsi que l’agglomération de Genève.
  • La zone Abis : Paris intra muros et 29 communes de la petite couronne parisienne
  • La zone B : toute agglomération comprenant plus de 250000 habitants, la grande couronne parsienne, les départements d’Outre-Mer, la Corse, et certaines villes comme Bayonne, La Rochelle, Angers, Poitiers, Chambéry ou encore Saint-Malo.

Le bien concerné doit être proposé à la location sur une durée minimale de 6 ans à titre d’habitation principale. Il est donc recommandé de prêter attention à des critères comme la localisation. Un bien en ville ou desservi par les transports en commun attirera plus de locataires qu’un logement isolé.

Le quartier et les services de proximité jouent également un rôle non négligeable, pensez donc à vous renseigner sur la présence d’établissements scolaires, médecins ou encore commerces. Un quartier calme aura plus de succès, pourquoi ne pas venir vous rendre compte de l’activité en journée et en soirée près du logement que vous êtes sur le point d’acheter ?

Comment calculer le loyer après un achat immobilier avec Pinel ?

Il est important de savoir que vous ne pouvez pas choisir le montant des loyers que vous allez ensuite demander à vos locataires. Le loyer dépend de la zone éligible ainsi que de la surface utile et se calcule de la façon suivante : surface utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Surface utile = Surface habitable + (0,5 x surface des annexes) (plafonnée à 8 m²)

Coefficient Pinel = (19 / surface utile) + 0.7

En 2019, le barème Pinel était le suivant

Zone PinelBarème 2019 (tarif /m²)
Zone A bis17,17€
Zone A12,75€
Zone B110,28€
Zone B2 et Zone C8,93€

Ce barème est revu chaque année selon la zone et peut être soumis à modification.

Exemple de calcul d’un loyer Pinel :

Pour une surface de 50 m² avec balcon de 4 m² situé à Nantes :

Surface utile: 50 m2 + (0,5 x 4m2) = 52 m2.
Coefficient Pinel : (19/52)+0,7=1,065.
Nantes étant en zone B1, le barème associé est de 10,28 € du m2.
Le loyer Pinel est plafonné à : 52 x 1,065 x 10,28 = 569,30 euros.

Il est donc important de prendre ces critères en compte dès le début de votre recherche de bien, en effectuant par exemple une simulation pour connaître le montant des loyers maximum que vous pourrez demander, mais aussi pour vous assurer que le bien envisagé est éligible à la Loi Pinel.

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